Γράφει η Γεωργία Αλεξανδρή
Γιατί αυξάνονται τα ενοίκια και οι τιμές των σπιτιών; Είναι μόνο λόγω της τουριστικοποίησης και του «εξευγενισμού» ορισμένων περιοχών ή επειδή η αγορά κατοικίας έχει ιδιαίτερο επενδυτικό ενδιαφέρον; Ποιος ο ρόλος του κράτους και των επιμέρους πολιτικών; Αυτό το -εκτεταμένο- κείμενο θα δώσει κάποιες απαντήσεις ως προς τα δυσπρόσιτα ενοίκια και τις πιέσεις που δέχονται τα νοικοκυρια στην κάλυψη των στεγαστικών τους αναγκών εξετάζοντας τη θεωρία περί χρηματιστικοποίησης της κατοικίας. Αρχικά γίνεται αναφορά στη διεθνή εμπειρία και στη συνέχεια εξετάζεται η ελληνική πραγματικότητα, όπως αυτή έχει οριστεί από την κρίση χρέους και τις πολιτικές λιτότητας που συνδέονται με την υφαρπαγή γης και κατοικίας.
Τι είναι η χρηματιστικοποίηση της κατοικίας
Η χρηματιστικοποίηση της κατοικίας (housing financialisation) αναφέρεται στις πολιτικές και πρακτικές που αντιλαμβάνονται την κατοικία ως -άλλο ένα- επενδυτικό προϊόν. Αυτός ο όρος έχει επικρατήσει στην ελληνική γλώσσα ως απόδοση της αγγλικής λέξης «financialisation», εφιστώντας την προσοχή στην έννοια του χρήματος. Ωστόσο, η διαδικασία αυτή έχει να κάνει περισσότερο με τις δυναμικές που διακρίνουν την κατοικία ως είδος κεφαλαίου που παράγει αξία και αποφέρει κέρδη, παρά ως χρήμα καθεαυτό. Σκοπός, λοιπόν, αυτού του κειμένου είναι να αναζητήσει ιστορικούς, πολιτικούς και οικονομικούς παράγοντες που έχουν αποδομήσει τη θεώρηση της κατοικίας ως κοινωνικό αγαθό ή δικαίωμα, κανονικοποιώντας και παγιώνοντας κερδοσκοπικές πρακτικές, που γίνονται σήμερα αισθητές και στην Αθήνα μέσα από -ανορθολογικές- αυξήσεις ενοικίων και πιέσεις εκτοπισμού των κατοίκων.
Αν και ο επιστημονικός διάλογος περί χρηματιστικοποίησης της κατοικίας ξεκίνησε στον απόηχο της παγκόσμιας χρηματιστηριακής κρίσης του 2007, δίνοντας ερμηνεία στην υφαρπαγή της κατοικίας από επιθετικά επενδυτικά ταμεία και κεφαλαιακές εταιρείες (από εδώ και στο εξής «funds»), πολλοί ερευνητές αναζητούν τις ρίζες της διαδικασίας στην εμπορευματοποίηση της κατοικίας και τις πολιτικές προώθησης της ιδιοκτησίας.
Στο σημείο αυτό αξίζει κάνουμε μια παρένθεση και να αναφέρουμε ότι, σε αντίθεση με την πολεοδομική ιστορία της χώρας μας, σε πολλές Ευρωπαϊκές χώρες δημοφιλές μοντέλο κατοικίας για πολλά χρόνια ήταν οι κοινωνικές κατοικίες, δηλαδή τα συγκροτήματα κατοικίας που χτίζονται με κρατική παρέμβαση, η διαχείρισή τους γίνεται από δημοτικές αρχές ή την περιφέρεια, προσφέροντας κατοικίες με προσιτά ενοίκια. Αυτό το μοντέλο έδωσε λύση στα στεγαστικά προβλήματα μετά το δεύτερο παγκόσμιο πόλεμο, ιδιαίτερα για τις πιο ευάλωτες οικονομικά ομάδες. Ιδεολογικά στηριζόταν στην αντίληψη της κατοικίας ως κοινωνικό αγαθό, ως πρόνοια που παρέχεται από το κράτος.
Οι σκανδιναβικές χώρες, ειδικά η Σουηδία, ιδεολογικά ορμώμενες από την αντίληψη της κατοικίας ως δικαίωμα, προτείνουν αυτό το μοντέλο κατοίκησης και για τα μεσαία κοινωνικά στρώματα. Έτσι διαμορφώνεται ένα πλαίσιο, κατά το οποίο οι κατοικίες που ελέγχονται από τον δήμο λειτουργούν ανταγωνιστικά με τον ιδιωτικό τομέα, παρεμβαίνοντας στον προσδιορισμό της τιμής των ενοικίων σε κάθε περιοχή, περιορίζοντάς τα σε χαμηλότερα από αυτά που ισχύουν στην ελεύθερη αγορά.
Ο δρόμος προς την ιδιοκατοίκηση
Aπό τη δεκαετία του 1970, με την επικράτηση του νεοφιλελευθερισμού σε διεθνές επίπεδο, οι υπηρεσίες του κράτους πρόνοιας αναγνώστηκαν ως δαπανηρές και οι πολιτικές επικεντρώθηκαν στην προώθηση των συμφερόντων της αγοράς. Αναφορικά με τη στέγαση διακρίνονται δύο τάσεις: η ιδιωτικοποίηση κοινωνικών κατοικιών και η προώθηση του μοντέλου της ιδιοκατοίκησης. Πληθώρα χωρικών, πολεοδομικών και οικονομικών πολιτικών συνέβαλαν στην ενίσχυση της προσφοράς και ζήτησης ιδιόκτητης κατοικίας. Σε πολλές χώρες, η δημόσια γη παραχωρήθηκε σε κατασκευαστές με σκοπό την ανέγερση κατοικιών προς πώληση, τροποποιώντας τους όρους δόμησης, ενώ δόθηκαν ιδιαίτερα κίνητρα για αγορά κατοικίας μέσω επιχορηγήσεων και επιδοτήσεων.
Ταυτόχρονα, οι περικοπές στις κοινωνικές δαπάνες συνοδεύονται από αποεπενδύσεις στις κοινωνικές κατοικίες και διαμορφώνεται σταδιακά η αντίληψη ότι η ιδιοκατοίκηση προσφέρει de facto καλύτερη ποιότητα ζωής. Παράλληλα, απελευθερώνονται οι χρηματοπιστωτικές αγορές, υιοθετούνται ευνοϊκότεροι όροι στη χορήγηση δανείων, και προσφέρονται στεγαστικά δάνεια σε κοινωνικές ομάδες που προηγουμένως αποκλείονταν λόγω χαμηλού εισοδήματος και υψηλού ρίσκου. Και ενώ πραγματικά οικονομικά μεγέθη, όπως το καθαρό διαθέσιμο εισόδημα, αρχίζουν να παγιώνονται σε χαμηλά επίπεδα χωρίς ιδιαίτερες αναπροσαρμόγες για τη μεγαλύτερη μερίδα των πολιτών, όλο και περισσότερα νοικοκυριά στρέφονται στον δανεισμό για να ικανοποιήσουν βασικές ανάγκες όπως της στέγασης, της περίθαλψης, της εκπαίδευσης και της συνταξιοδότησης. Το ποσοστό ιδιοκτησίας βαίνει αυξανόμενο μέχρι το ξέσπασμα της χρηματοπιστωτικής κρίσης, αλλά ας κρατήσουμε ότι έχει έντονο το πλασματικό στοιχείο, αφού η κυριότητα των ακινήτων παραμένει στους πιστωτές μέχρι την αποπληρωμή του δανείου.
Η παγκόσμια κρίση του 2008 και η επόμενη μέρα
Όταν συνάπτεται ένα στεγαστικό δάνειο, απελευθερώνεται το κεφάλαιο που ισοδυναμεί με την αξία του δανείου, το οποίο μπορεί να κινηθεί ελεύθερα σχέση με όταν αυτό είναι δεσμευμένο ως αξία στο κτήριο του σπιτιού10. Έτσι το κεφάλαιο μπορεί να επιστρέψει στις χρηματιστηριακές αγορές και να επανα-επενδυθεί με μορφή ομολόγου, τίτλου ή άλλου αξιογράφου. Επίσης, το δάνειο μπορεί να τεμαχιστεί, να αναμιχθεί με άλλα επενδυτικά προϊόντα, και να πωληθεί στο χρηματιστήριο ως νέο προϊόν, έτσι λοιπόν να τιτλοποιηθεί. Με τη μεσολάβηση, συνεπώς, των πιστωτικών αγορών μπορεί να παραχθεί ρευστότητα κεφαλαίου από την κατοικία, παρά τη χωρική της ακαμψία. Απαραίτητη προϋπόθεση για αυτές τις λειτουργίες, είναι η εξυπηρέτηση του δανείου, δηλαδή ο δανειολήπτης να καταθέτει μέρος του μισθού του για να αποπληρώνει το δάνειο. Σε αντίθετη περίπτωση, οι πλασματικές συναλλαγές καταρρέουν, καθώς δεν αντικατοπτρίζονται σε πραγματικές αξίες.
Κάπου εδώ εντοπίζονται και τα αίτια της χρηματιστηριακής κρίσης. Πολλά νοικοκυριά, ιδιαίτερα στις ΗΠΑ, στην Ισπανία και την Ιρλανδία αναγκάστηκαν, πείστηκαν ή παρασύρθηκαν να συνάψουν στεγαστικά δάνεια τα οποία «παίζονταν» ως τίτλοι στο χρηματιστήριο. Τη στιγμή που σταμάτησαν να εξυπηρετούνται, το χρηματιστήριο των αξιών παρέσυρε την οικονομία στον στρόβιλο της χρηματιστηριακής κρίσης, βυθίζοντας ταυτόχρονα αξίες των ακινήτων και απειλώντας κατοικίες και ανθρώπινες ζωές. Και ενώ οι δανειολήπτες πληττόμενοι από περικοπές σε μισθούς και ανεργία, αδυνατούσαν να εξυπηρετήσουν τα δάνειά τους, αυτά μετατρέπονταν σε «κόκκινα», δηλαδή σε μη εξυπηρετούμενα και οι τίτλοι ιδιοκτησίας των ακινήτων περιέρχονταν στα πιστωτικά ιδρύματα.
Ωστόσο, οι τράπεζες δεν αποσκοπούν στην αγορά ακινήτων, αφού κύρια δραστηριότητά τους είναι η αγορά χρήματος και κεφαλαίου. Συνεπώς, με την αύξηση των κόκκινων δανείων, η οικονομική τους κατάσταση πλήττεται. Έτσι προκρίθηκε ως λύση, ιδιαίτερα σε ΗΠΑ, Ισπανία και Ιρλανδία, η πώληση των «κόκκινων» δανείων σε funds, ώστε οι χρηματοοικονομικές καταστάσεις των τραπεζών να εξυγιανθούν, δηλαδή να μειωθεί η έκθεσή τους στα «κόκκινα» δάνεια. Τα funds ήταν οι μόνοι παίκτες στην αγορά με άμεσα χρηματικά διαθέσιμα κεφάλαια που μπορούσαν να τα επενδύσουν στην αγορά ακινήτων, αγοράζοντας πακέτα «κόκκινων» δανείων σε τιμή ευκαιρίας ή κατασχεμένα σπίτια με τιμές στο ναδίρ, π.χ. οι τιμές ακινήτων στην Ισπανία, όπως και στην Ελλάδα, είχαν πέσει κατά 40%. Ταυτόχρονα, οι περιφέρειες και οι δήμοι σε αυτές τις χώρες αποφασίζουν να (ξε)πουλήσουν κοινωνικές κατοικίες στους ίδιους επενδυτες. Ωστόσο, όταν τα funds αποκτούν τίτλους ιδιοκτησίας, ζητούν την έξωση προηγούμενων ιδιοκτητών, αλλά και ενοίκων, ώστε να διαχειριστούν τα ακίνητα στη βάση του επιχειρηματικού τους προγράμματος (business plan).
Τα κερδοσκοπικά παίγνια των funds με τα σπίτια
Τα funds προσέγγισαν αρχικά την αγορά κατοικίας κερδοσκοπικά, ακολουθώντας τον άγραφο νόμο των κτηματαγορών «αγοράζω φθηνά, (μετα)πουλώ ακριβά». Σε μακροοικονομικό επίπεδο συμβαίνουν τα εξής: (i) σε παγκόσμιο επίπεδο από το 2009 επιβάλλονται μηδενικά ή ελάχιστα επιτόκια (περίπου στο 1%) για τα στεγαστικά δάνεια, και (ii) από το 2015 στην ΕΕ αποφασίζεται η ποσοτική χαλάρωση, δηλαδή η κεντρική τράπεζα αγοράζει κρατικά ομόλογα με σκοπό τη διάχυση χρήματος στις αγορές. Οπότε οι επενδύσεις στην αγορά ακινήτων συμφέρουν ίσως περισσότερο από επενδύσεις σε άλλα προϊόντα, όπως μετοχές, κρατικά ομόλογα και μερίσματα. Σταδιακά, ο τρόπος με τον οποίο προσεγγίζουν τα funds την αγορά κατοικίας αλλάζει, και η στρατηγική τους αποκτά μεσοπρόθεσμα χαρακτηριστικά. Αποκτούν θυγατρικές ή παίρνουν τη μορφή εταιριών επενδύσεων ακινήτων περιουσίας (real estate investment trusts- REITs), ώστε να διαθέσουν τα ακίνητα που διαχειρίζονται για ενοικίαση.
Ταυτόχρονα, σε πολλές χώρες, μεταβάλλεται η νομοθεσία για τα REITs, προσφέροντας ευνοϊκούς όρους για διεθνείς επενδυτές, όπως μηδενική φορολόγηση στα κέρδη, ή δυνατότητα επιλογής φορολογικής έδρας διαφορετικής από τη χώρα δραστηριοποίησης. Ταυτόχρονα, οι τράπεζες θέτουν πιο αυστηρά κριτήρια για τη σύναψη στεγαστικών δανείων, οπότε η πρόσβαση σε αυτά γίνεται δυσχερής για τα περισσότερα νοικοκυριά, τα οποία στρέφονται για την ενοικίαση της κατοικίας στην ελεύθερη αγορά. Επίσης, αλλάζουν οι νόμοι αναφορικά με την εκμίσθωση κατοικίας, οριοθετώντας τον ελάχιστο χρόνο σύναψης συμβολαίου, όπως και τα δικαιώματα του ενοικιαστή.
Όπως έχει αναλύσει η Haila (2016) οι παίκτες της αγοράς ακινήτων και ιδιαίτερα οι επενδυτικές εταιρίες που αποσκοπούν στην απόδοση μερισμάτων στους μετόχους, αναπτύσσουν στρατηγικές που αποβλέπουν στη μεγιστοποίηση των κερδών (rent maximising behaviour). Αυτό μπορεί να επιτευχθεί με διάφορες στρατηγικές όπως η ανακαίνιση του κτιριακού αποθέματος και αύξηση ενοικίου, η αδικαιολόγητη αύξηση ενοικίου χωρίς καμία βελτίωση της κατάστασης του κτιρίου, ή με επαν-επενδύσεις τίτλων στην αγορά κεφαλαίων. Επίσης, η μείωση του λειτουργικού κόστους μέσω ανάπτυξης τεχνολογιών και επενδύσεων σε πλατφόρμες που παρακάμπτουν μεσάζοντες, συμβάλλει περαιτέρω στην αύξηση κέρδους.
Η συμπεριφορά των funds επηρεάζει σε σημαντικό βαθμό και άλλους επενδυτές της αγοράς ακινήτων, όπως τους ιδιοκτήτες ή τις τοπικές κτηματομεσιτικές εταιρείες. Όπως αναφέρει η Haila (2016) οι μικροί επενδυτές, ορμώμενοι από ανορθολογικές εκτιμήσεις, πιστεύουν ότι τα ενοίκια μπορούν να αυξάνονται εις αεί, ή ότι η δική τους περιουσία είναι το «καλύτερο φιλέτο της αγοράς». Λειτουργώντας μέσα σε αυτό το κλίμα και θεωρώντας ότι οι μεγάλοι επενδυτές ξέρουν καλύτερα την αγορά και αποκρύπτουν πληροφορίες, συμπαρασύρονται εύκολα και τείνουν να επιβάλλουν μεγαλύτερες αυξήσεις στα ενοίκια.
Άμεσο αποτέλεσμα αυτών των κερδοσκοπικών συμπεριφορών είναι ότι το κόστος κατοικίας αυξάνεται και τα νοικοκυριά αρχίζουν να αντιμετωπίζουν εντονότερες οικονομικές πιέσεις (housing affordability), καθώς ολοένα και μεγαλύτερο ποσοστό του διαθέσιμου εισοδήματος διατίθεται για την πληρωμή του ενοικίου. Συνεπώς τα νοικοκυριά που αδυνατούν να ανταπεξέλθουν οικονομικά, εκτοπίζονται από τις κατοικίες τους, αναζητώντας πιο προσιτές ευκαιρίες σε άλλες γειτονιές ή στην περιφέρεια της πόλης, ενώ, ταυτόχρονα, αντικαθίστανται από πιο εύπορα εισοδήματα. Και καθώς αλλάζει η κοινωνική σύνθεση και η δομή των γειτονιών, οι πόλεις και οι κάτοικοι μετατρέπονται σε μοχλούς εξυπηρέτησης κεφαλαιακών ροών των funds και άλλων κερδοσκόπων- ιδιοκτητών.
