«Η ύπαρξη των πύργων δεν επηρέασε τις τιμές αγοράς των ακινήτων αλλά ούτε και των ενοικίων. Αντιθέτως βοήθησε στην απορρόφηση πολλών υψηλού εισοδήματος επισκεπτών που θα επηρέαζαν σε κάποιο βαθμό την αγορά αν δεν υπήρχε αυτή η επιλογή» τονίζει στο Limassol Today, ο Θεόδωρος Ελευθεριου, Senior Sales Executive στην αγορά ακινήτων. Αναφερόμενος στις τιμές των ενοικίων και τις αυξήσεις που επηρέασαν ιδιαίτερα τη πόλη μας τα τελευταία χρονια, ο ίδιος εξηγεί ότι «σε αυτό το σημείο φθάσαμε λόγω της μεγάλης καθόδου ξένων εταιρειών στο νησί τα τελευταία 10 χρόνια και την ικανότητα τους να εργοδοτούν υψηλόμισθο προσωπικό».
Θεόδωρος Ελευθερίου
Τα ενοίκια (κυρίως στη Λεμεσό) για τα χαμηλά και μεσαία εισοδήματα είναι κόστος δυσβάσταχτο. Γιατί φτάσαμε σε αυτό το σημείο;
Η αύξηση των ενοικίων στη Λεμεσό έχει πλήξει όλες τις εισοδηματικές τάξεις με τα χαμηλά και μεσαία εισοδήματα να βρίσκονται στην πιο δυσμενή θέση λόγω έλλειψης φθηνότερων επιλογών. Σε αυτό το σημείο φθάσαμε λόγω της μεγάλης καθόδου ξένων εταιρειών στο νησί τα τελευταία 10 χρόνια και την ικανότητα τους να εργοδοτούν υψηλόμισθο προσωπικό.
Οι μεταρρυθμίσεις που επέτρεψαν στη Κύπρο να αδειοδοτεί εταιρείες forex καθώς και το πρόγραμμα non-domicile που προβλέπει μηδενικό φόρο στα μερίσματα είναι ο βασικός λόγος που η Κύπρος και συνεπώς η Λεμεσός έχει φτάσει σε αυτό το σημείο.
Ο πόλεμος Ρωσσίας-Ουκρανίας ήταν καθοριστικός αφού επιτάχυνε αυτή τη μετακίνηση εκτός από το γεγονός ότι μεγάλος αριθμός πρόσφυγες και από τις δύο χώρες κατεύθασαν στο νησί.
Αξίζει να σημειωθεί ότι η αύξηση των ενοικίων λόγω του πολέμου στη Λεμεσό είναι κοντά στο 100% και έτσι παρατηρούμε τιμές διπλάσιες από πέρυσι.
Η Λεμεσός κατέστη η πλέον ανεπτυγμένη πόλη της Κύπρου, ίσως η τόση ανάπτυξη του ιδιωτικού τομέα να αλληλεπιδρά αρνητικά για τον ντόπιο;
Η τεράστια ανάπτυξη του ιδιωτικού τομέα ειδικά στη Λεμεσό έχει επιδράσει και θετικά και αρνητικά στους ντόπιους. Ένα από τα θετικά είναι ότι οι υπηρεσίες, τα προϊόντα και ότι άμεσα ή έμμεσα συσχετίζεται με αυτό τον τομέα είδαν αύξηση τζίρου και συνεπώς επήλθε μιας μορφής ευμάρεια. Το αρνητικό αυτής της απότομης ανάπτυξης είναι για όσους τα άμεσα εισοδήματα δεν επηρεάζονται από αυτό, όπως οι δημόσιοι υπάλληλοι και τα χαμηλών εισοδημάτων κοινωνικά στρώματα.
Σε θέματα καθημερινότητας παρατηρείται επιδείνωση του χρόνιου κυκλοφοριακού προβλήματος της πόλης και δυσκολία στη χρήση των κρατικών υπηρεσιών λόγω αυξημένου φόρτου εργασίας.
“Οι πύργοι και το πρόγραμμα διαβατηρίων δεν επηρέασαν τα ενοίκια. Αντιθέτως, η επιλογή αυτή σε διαμερίσματα, απορρόφησε επισκέπτες και κατοίκους ψηλών εισοδημάτων που θα επηρέαζαν ακόμα πιο αρνητικά την αγορά, αν δεν υπήρχε αυτή η επιλογή. Επομένως ο ισχυρισμός αυτός, είναι η εύκολη δικαιολογία”
Ωστόσο, ένας μεγάλος παράγοντας της αύξησης των τιμών στα ακίνητα και στα ενοίκια φαίνεται να συμπέπτει όταν εισήλθε στη ζωή μας το επενδυτικό πρόγραμμα της Κύπρου. Ισχύει αυτή η σύνδεση;
Φυσικά ένας παράγοντας αύξησης τιμών στα ακίνητα ήταν και το επενδυτικό πρόγραμμα της Κύπρου, αλλά δεν μπορεί να θεωρηθεί ο μεγαλύτερος αφού μέχρι και το 2020 και προ πανδημίας τα ακίνητα -αν πάρουμε αυτά που ενδιαφέρουν τους ντόπιους- δεν είχαν ξεπεράσει οι τιμές τους, αυτές, της φούσκας του 2007-2009.
Ο μεγαλύτερος παράγοντας αύξησης τιμών ήταν τα χαμηλά στεγαστικά επιτόκια που αύξησαν την εγχώρια ζήτηση.
Το επενδυτικό πρόγραμμα συνέβαλε στη σχετικά συγκρατημένη αύξηση στα ενοίκια αφού αύξησε τη διαθεσιμότητα για ενοικίαση. Επίσης λόγω του προγράμματος εμφανίστηκε μια νέα καινούρια κατηγορία πολυτελών ακινήτων, με ένα καινούριο εύρος τιμών για τα κυπριακά δεδομένα.
Υπάρχει επίσης η πεποίθηση ότι λόγω των Πύργων, τα ενοίκια επηρεάστηκαν. Όντως ισχύει ή αποτελεί την «εύκολη δικαιολογία»;
Όπως αναφέρθηκε και στην προηγούμενη ερώτηση, η ύπαρξη των Πύργων δεν επηρέασε τις τιμές αγοράς των ακινήτων αλλά ούτε και των ενοικίων. Αντιθέτως βοήθησε στην απορρόφηση πολλών υψηλού εισοδήματος επισκεπτών που θα επηρέαζαν σε κάποιο βαθμό την αγορά αν δεν υπήρχε αυτή η επιλογή. Επομένως ο ισχυρισμός είναι η «εύκολη δικαιολογία».
Τι έγινε λάθος και εδώ και 10 χρόνια η πόλη κινδυνεύει να μείνει χωρίς σπίτια; Σε σχέση με τη ζήτηση και προσφορά ακινήτων, γιατί δημιουργήθηκε αυτή η δυσαναλογία;
Η απάντηση και στις δύο πιο πάνω ερωτήσεις βρίσκεται εν μέρει στον τρόπο λειτουργείας της κρατικής μηχανής και συγκεκριμένα στις νομοθεσίες ή, και αναχρονιστικές διαδικασίες του τμήματος πολεοδομίας και οικήσεως. Το σύστημα αδυνατεί να ανταπεξέλθει στην αυξημένη ζήτηση αφού η υφιστάμενη μέθοδος διαχωρισμού οικοπέδων που εναπόκειται στην απόφαση ή/και ευχέρεια του ιδιοκτήτη της γης δημιουργεί χρόνιες καθυστερήσεις στην οικιστική επέκταση και συνέπεια αυτής είναι η ανομοιόμορφη, αργή, ανεξέλεγκτη, μη βιώσιμη ανάπτυξη των αστικών προαστίων και έλλειψη διαθεσίμοτητας.
Λύση στο πρόβλημα αυτό είναι εφαρμογή ενός προμελετημένου σχεδίου (masterplan) οικοπεδοποίησης μεγάλων εκτάσεων γης που να περιλαμβάνει πλατείες με καλυμμένους χώρους πράσινου σε κεντρικό του σημείο με εμπορικές ζώνες, ποδηλατοδρόμους, μελέτη συνδεσιμότητας με μέσα μαζικής μεταφοράς, το οποίο θα εκτελείται από το κράτος χωρίς τη απαραίτητη συγκατάθεση των ιδιοκτητών.
Επίσης σήμερα ακόμα ισχύει το ελάχιστο μέγεθος οικοπέδου στα 521μ2 -κάτι που δεν ανταποκρίνεται στα σημερινές ανάγκες της μεσαίας τάξης που είναι από 250μ2 μέχρι 350m2- με αποτέλεσμα η διαθεσιμότητα τέτοιων τεμαχίων να βρίσκεται μόνο με αγορά κατοικίας από εταιρείες ανάπτυξης γης (Developers).
Μειώνοντας το ελάχιστο μέγεθος των οικοπέδων θα βοηθήσει να υπάρχουν ανεξάρτητες και ατομικές πρωτοβουλίες ανέγερσης κατοικίας χωρίς περιορισμούς και αναγκαστικά να αυξάνεται η διαθεσιμότητα όταν η αγορά το απαιτεί.
“Αν εφαρμοστεί ένας φόρος για όλες τις εταιρείες χωρίς έξτρα φορολογίες για τους Κύπριους εργοδότες θα υπάρχει περιθώριο αύξησης μισθών 25-30% και η διόρθωση της αγοράς θα επέλθει αλυσιδωτά”
Ποιος είναι τελικά ο τρόπος να πέσουν οι τιμές ενοικίων; Ή κανονικοποιήσαμε την κατασταση; Και εάν ναι, δεδομένου οτι η ανάπτυξη συνεχίζεται, ποια η λύση για τον ντόπιο και ειδικα τον Λεμεσιανό; Τι πρέπει να γίνει που δεν έγινε;
Για αρκετά χρόνια αναμένεται να παραμείνουν ψηλά τα ενοίκια στη Λεμεσό, νοουμένου ότι δεν θα συμβεί κάτι τραγικό στην οικονομία του νησιού. Η αγορά πάντα βρίσκει τον τρόπο να διορθώνεται από μόνη της.
Τα στεγαστικά επιτόκια που έχουν ανεβεί σε τιμές ρεκόρ, σε συνδυασμό με το ψηλό κόστος ανέγερσης κατοικίας και των ενοικίων -ειδικά στη Λεμεσό- αναμένεται να αυξήσει τις ανακαινίσεις υπάρχων κατοικιών, ή και τις προσθήκες σε αυτές ,αφού είναι η μόνη εναλλακτική.
Αυτό που πρέπει να γίνει που δεν έγινε, είναι η προστασία των χαμηλών εισοδημάτων και ευάλωτων ομάδων πληθυσμού, με παροχή φτηνής στέγασης, χωρίς αυτό να σημαίνει κακές συνθήκες διαβίωσης. Στους μη έχοντες ακίνητη περιουσία ,το κράτος θα έπρεπε να έχει ήδη έτοιμα κτήρια τύπου εστιών, για στέγαση με λογικές τιμές.
Όπως προανέφερα η επιτάχυνση στην επέκταση των προαστίων και αύξηση διαθεσιμότητας οικιστικών τεμαχίων θα ήταν σωτήρια για την πόλη της Λεμεσού και είναι αναγκαίο εδώ και πάρα πολλά χρόνια.
“Το πρόβλημα της Κύπρου σε σχέση με την υπόλοιπη Ευρώπη είναι οι μισθοί και όχι τα ενοίκια“
Τι μπορεί να κάνει η τοπική αυτοδιοίκηση για να συμβάλει στη μείωση των ενοικίων; Πως πρέπει να διαμορφωθούν, για να συμβάλουν στη μείωση των ενοικίων, τα σχέδια κέντρων Πόλης; Πρέπει να αρχίσουμε να αναπτύσσουμε τα αστικά κέντρα «προς τα πάνω»; Να διαμορφωθεί επίσης, μια νέα πολιτική στους συντελεστές δόμησης και ύψους;
Τα σχέδια κέντρων πόλης ιδιαίτερα στην Κύπρο πρέπει να μελετώνται λαμβάνοντας υπόψη και τα προάστια αφού το μέγεθος των πόλεων μας είναι μικρό και επιτρέπει την ολιστική προσέγγιση στη λύση του στεγαστικού, ενοικίων, συνδεσιμότητα μέσων μαζικής μεταφοράς και βιωσιμότητας τους.
Η δόμηση και το ύψος έπρεπε να είχε τοποθετηθεί ψηλά σε περιοχές που είχαν ήδη ψηλά κτίρια και να παραμείνει χαμηλός εκεί όπου ήταν επικρατούσα η κατοικία.
Οι επιλεκτικές κινήσεις αύξησης συντελεστών στα προάστια της πόλης μας, οδήγησαν πολλές κατοικίες σε μείωση αξίας, και αντίστοιχα παρατηρείται το οξύμωρο θέαμα της περιοχής Νεάπολης, με παλιά ψηλά κτίρια και καινούρια πολύ μικρότερου ύψους.
Η νέα πολιτική που πρέπει να διαμορφωθεί και να εφαρμοστεί το masterplan, πρέπει να εφαρμόσει άλλους συντελεστές, όπως και μέγεθος οικοπέδων όπως προανέφερα.
“Η στεγαστική πολιτική τους κράτους
μπορεί να θεωρηθεί ανύπαρκτη”
Οι τιμές της γης και των κατασκευαστικών υλικών, πού βρίσκονται αυτή τη στιγμή και πως επηρεάζουν ως ντόμινο τα ενοίκια.
Οι τιμές των κατασκευαστικών υλικών είναι σε ύψη ρεκόρ όμως δεν υπάρχει άμεση σχέση με τα ενοίκια αφού αυτά έχουν αυξηθεί πέραν της ενδεικτικής απόδοσης του 5% πάνω στην αξία της τιμής μιας επένδυσης. Με λίγα λόγια η ψηλή τιμή υλικών και ακολούθως των τιμών αγοράς δεν επηρεάζει καθόλου τις τιμές των ενοικίων.
Είναι επαρκής η στεγαστική πολιτική του κράτους;
Η στεγαστική πολιτική τους κράτους μπορεί να θεωρηθεί ανύπαρκτη. Η λύση όμως βρίσκεται στο να αυξηθεί η αγοραστική δύναμη της μεσαίας τάξης και όχι να λύσει μεμονωμένα και προσωρινά τη στέγαση.
Το κράτος πρέπει να σταματήσει να κακομεταχειρίζεται τους Κύπριους επιχειρηματίες σε σχέση με τους ξένους. Το non-domicile πρόγραμμα έχει βγάλει τις ντόπιες επιχειρήσεις εκτός ανταγωνισμού.
Αν εφαρμοστεί ένας φόρος για όλες τις εταιρείες χωρίς έξτρα φορολογίες για τους Κύπριους εργοδότες θα υπάρχει περιθώριο αύξησης μισθών 25-30% και η διόρθωση της αγοράς θα επέλθει αλυσιδωτά.
Το πρόβλημα της Κύπρου σε σχέση με την υπόλοιπη Ευρώπη είναι οι μισθοί και όχι τα ενοίκια.
Ποια είναι η κυρίως ζήτηση της αγοράς αυτή τη στιγμή; Διαμερίσματα (πχ 2άρια/3άρια), γη, κτίσιμο, έτοιμες οικίες, εμπορικά τεμάχια, γραφεία;
Η αγορά αυτή τη στιγμή έχει ζήτηση για όλων των ειδών τα ακίνητα.